 |
Часто возникающие проблемы при регистрации прав на недвижимость
В ходе регистрации прав на недвижимость и сделок с ней могут возникнуть спорные вопросы, связанные с несоответствиями в правовых актах, законах, постановлениях различных инстанций государственного аппарата. Например, нет однозначного ответа на вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды на нежилое помещение (для срока аренды до года и более года). С одной стороны, по мнению Министерства юстиции РФ и Министерства финансов РФ, договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку иное не предусмотрено законом (Письмо МФ РФ №04-02-05/2 от 02.02.2000г.). В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Но в отношении аренды нежилых помещений (хотя нежилое помещение является составной частью здания или сооружения) отсутствуют специальные нормы ГК РФ. Следовательно, к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды (п.2 ст.609 ГК РФ) и, в том числе, ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С другой стороны, Арбитражный суд РФ полагает, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации (Информационное письмо №53 от 01.06.2000г.).
Решение о возможности регистрации того или иного права или сделки может быть принято Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только после подачи заявления о государственной регистрации в установленном порядке вместе с пакетом необходимых документов.
Кроме того, существуют ряд особенностей и в самом оформлении документов для предоставления их в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы.
- Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ,
в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию и в других документах, в которых указан адрес этого объекта. Если имеются расхождения даже в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и так далее), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения кроется в ошибке, допущенной при подготовке документа, то его следует исправить и переоформить установленным образом.
- Несовпадение площади помещения или здания в различных документах.
Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий кроется в ошибке, допущенной при подготовке документа, то его следует исправить и переоформить установленным образом.
- Красные линии на плане объекта, выданном БТИ.
Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную комиссию административного округа.
- Неправильная запись номеров помещений в договоре.
Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.
- Полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным образом.
Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо.
Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации - копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации.
Уполномоченное лицо представляет доверенность.
Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (Советом директоров, Общим собранием). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные законом "Об акционерных обществах" или законом "Об обществах с ограниченной ответственностью".
- Отсутствие государственной регистрации права
собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора.
Мы готовы проанализировать представленные Вами документы, дать рекомендации в соответствии с действующим законодательством, оказать юридическую поддержку в осуществлении интересующей Вас сделки, а также провести ее регистрацию в максимально сжатые сроки.
В большинстве случаев для определения стоимости наших услуг требуется анализ представленных клиентом документов. |
